+420 702 100 800
Přeskočit navigační odkazyÚvodní stránka > Průvodce prodejem

Průvodce prodejem

(1) [Stanovení prodejní ceny nemovitosti]

(2) [Zadání inzerce a propagace]

(3) [Zajištění pasportu budovy a průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)]

(4) [Komunikace s nezávaznými zájemci]

(5) [Uzavření smluv s vážným zájemcem]

(6) [Návrh na vklad do katastru]

(7) [Úschova kupní ceny]

(8) [Odhad ceny nemovitosti]

(9) [Předání bytu/domu]

(10) [Vypracování daňového přiznání]

(11) [Změna údajů]

 

Když prodej domu, bytu nebo pozemku svěříte realitce, zaplatíte na provizích desetitisíce korun. Když se rozhodnete prodávat sami, čeká vás spousta běhání a vyřizování.

Ne že byste to nezvládli. Při troše štěstí na solidní protistranu a přiměřeném nasazení – ano! Netěšte se ale, že to bude zadarmo. Budete platit inzerci a poplatky na katastru, pokud nejste dobrodruh, necháte si sepsat kupní smlouvu u právníka, strávíte čas jednáním se zájemci. Přitom budete čelit náporu realitních makléřů, abyste prodej přenechali jim.

Realitní andělé přinášejí velmi dobrý kompromis mezi zlatou klecí realitky a obtížemi samostatného prodeje. Rádi vám s jednotlivými kroky pomůžeme: bez paušální smlouvy, bez horentních provizí, bez svazujících závazků. Se 100% svobodou, co se svým majetkem nakonec uděláte.

  1. Přečtěte si seznam kroků k výhodně a bezpečně prodané nemovitosti.
  2. Zvažte činnosti, které uděláte sami, a úkoly, které přenecháte nám.
  3. Zvolte (a upravte) balíček služeb, který všechny vybrané služby obsahuje.
  4. Zaregistrujte se a balíček aktivujte.

Ať budete inzerovat jakkoliv a kdekoliv, vždy budete muset navrhnout kupní cenu, nemovitost přesně a přitažlivě popsat a ukázat ji (doslova) v tom nejlepším světle na kvalitních fotografiích. Reklama prodává! Existují ověřené postupy jak dům či byt působivě popsat a nafotit bez rizika, že vás někdo obviní z kalení vody.

Při fotografování je nutno počkat si na vhodné počasí a světlo. V interiérech je dobré pracovat s umělým osvětlením a širokoúhlými objektivy. Vhodné je zpracování dispozice domu nebo bytu.

I když text inzerátu nemá nic zatajovat ani překrucovat, na volbě slov přesto velmi záleží. Stanovení nabídkové ceny pak už přímo souvisí se znalostí lokálního trhu.

K objektivnímu zhodnocení kvality a určení prodejní ceny nemovitosti slouží tzv. inspekce nemovitosti, kterou na českém trhu nabízí společnost Bytecheck. Inspektor společnosti vaši nemovitost prohlédne a zpracuje k ní autorizovaný protokol – jakési vysvědčení, v němž budou objektivně popsány její klady a zápory. Přehled vám může dosti usnadnit komunikaci se zájemci.

Můžeme Vám pomoci
  • Působivé a kvalitní nafocení nemovitosti (fotky vám jsou plně k dispozici)
  • Zaměření a vytvoření dispozice (plánku) bytu nebo domu pro lepší představu zájemců
  • Zajištění inspekčního protokolu nemovitosti
  • Konzultace k nastavení prodejní ceny
  • Sestavení textu inzerátu

(1) Stanovení prodejní ceny nemovitosti

Podívejte se na obdobné nabídky nemovitostí ve vaší či podobné lokalitě. Spěcháte s prodejem? Pokud ne, klidně držte cenu výš, snížit ji můžete vždy. Majitelé ovšem často nastavují cenu výš, než odpovídá tržní poptávce.

Dejte si pozor na triky realitních makléřů, kteří vás budou přesvědčovat, že vám byt/dům prodají za ještě vyšší cenu, než jakou jste se odvážili požadovat sami. Po podpisu smlouvy vás naopak začnou tlačit k výraznému snížení.

Ať už máte cenu jakoukoli, je dobré, aby Vás bylo vidět, a to zejména na internetu.

Můžeme Vám pomoci
  • Navrhneme prodejní cenu Vaší nemovitosti. Služba zahrnuje i nafocení nemovitosti. Získáte kvalitní fotky a klid v duši, že nemovitost prodáváte za maximum možného.
[Zpět na začátek]

(2) Zadání inzerce a propagace

Inzerce vaší nemovitosti je regulérní reklama, takže vyžaduje příslušná strategická rozhodnutí. Především jde o výběr vhodného inzertního média, které co nejúčinněji a nejlevněji osloví tu skupinu lidí, mezi kterými se může nacházet váš kupec. Ve vztahu ke konkrétní nemovitosti musíte brát v úvahu především věk, majetkové poměry a lokalitu potenciálního kupce. Tomu mohou odpovídat různá inzertní média a způsob jejich použití.

  • Inzerát v regionálních či inzertních novinách zachytí a přečtou spíše starší lidé žijící v regionu. Inzerovat za hranicemi regionu v médiích s větším dosahem je obvykle velmi drahé a málo efektivní. Nevýhodou inzerátu v tisku je jeho velmi krátká působnost. Noviny se odloží a musíte čekat další týden, než vyjde další číslo. Každý jednotlivý inzerát platíte znovu.
  • Inzerát zveřejněný na internetu objeví spíše mladší a střední generace. Existují inzertní portály zaměřené výhradně na nemovitosti anebo portály nabízející nejrůznější sortiment včetně nemovitostí. Inzerát na hojně navštěvovaném serveru může vidět spousta lidí, cena za to ale není malá: pohybuje se kolem 2.200 Kč/měsíc. Neplacené servery mívají menší návštěvnost, svou roli tu hraje i riziko ztráty soukromí.
  • Pro prodej nemovitosti můžete zřídit vlastní webovou či facebookovou stránku a/nebo vytvořit příspěvek na sociálních sítích a ten pomocí známých šířit do světa. Brzdou vlastních aktivit na internetu jsou odborné znalosti, anebo výdaje.
  • Velmi šikovnou pomůckou k propagaci na místě prodeje je reklamní plachta s vhodným nápisem (“Nemovitost na prodej”) a kontaktem (telefon, e-mail). Musíte ji ovšem vyrobit a po prodeji vám k ničemu nebude.
  • Známé, kteří pracují v kontaktu s lidmi, můžete požádat, zda by někam na pult, na stolek nebo na nástěnku neumístili doma či profesionálně vyrobené propagační letáky. Výhodou letáku je poměrně velký prostor pro nápad, údaje i fotografie.
  • Inzertní službu nabízejí některé supermarkety formou vývěsky nebo nástěnky.
Můžeme Vám pomoci
  • Inzerce na Realitni-andele.cz: U nás bez časového omezení a vždy zcela zdarma při zachování bezpečnosti vašeho kontaktu.
  • Inzerce na Reality.iDNES.cz a CeskeReality.cz: Portály s návštěvností až 310 tisíc, resp. 150 tisíc návštěvníků měsíčně. Sleva 52–64 % z ceníkových cen.
  • Inzerce na Sreality.cz: Nejnavštěvovanější český portál s až 830 tis. návštěvníky měsíčně, sleva 72 % z ceníkových cen.
  • Reklamní plachta s nápisem “NA PRODEJ” a vašimi kontakty, rozměr 100x60 cm, ocelová oka a stahovatelné pásky k upevnění, dodávka do 3 dnů, cena včetně poštovného a DPH pouze 290 Kč
[Zpět na začátek]

(3) Zajištění pasportu budovy a průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)

Pokud prodáváte nebo pronajímáte dům, jeho část nebo byt, podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, musíte zpracovat a ke smlouvě přiložit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Průkaz se vyžaduje také u novostaveb a rekonstrukcí, jestliže renovujete více než 25 % obálky budovy, čímž se myslí fasáda, okna nebo střecha.

PENB nepotřebujete u prodeje a pronájmu objektů pro rodinnou rekreaci a u průmyslových a zemědělských objektů.

PENB je standardizované hodnocení energetické náročnosti budovy z hlediska stavebních konstrukcí a všech energií, které do budovy vstupují (vytápění, ohřev, osvětlení). Výsledkem měření je množství spotřebované energie přepočítané na 1 m2 podlahové plochy a zařazení bytu či budovy do jedné z kategorií A až G.

Zpracování PENB vychází z výkresové dokumentace budovy. Když ji nenajdete doma, zkuste se zeptat na místním stavebním úřadě: jejich archivy jsou plné nejrůznějších pokladů. Stavební dokumentaci vřele uvítá i kupující, který bude s velkou pravděpodobností provádět nějaké stavební úpravy.

Pokud projektovou dokumentaci neseženete, musíte zpracovateli PENB připravit alespoň náhradní podklady. Většinou postačí zjednodušené zaměření obálky budovy, jehož výstupem je pracovní náčrt. Nemá parametry stavební dokumentace, je však levnější a pro zpracování PENB stačí.

Chcete-li chybějící výkresovou dokumentaci doplnit nebo zcela nahradit, je třeba provést nové zaměření a zakreslení skutečného stavu (tzv. pasport budovy). Máte-li k ruce alespoň část původní projektové dokumentace, postačí částečné doměření. Zaměření by měl provést odborník, nejlépe projektant. Běžná cena za pasport budovy činí 10–15 tis. Kč.

S projektovou dokumentací, technickým náčrtem obálky budovy nebo pasportem budovy v ruce můžete přistoupit ke zpracování samotného PENB. To nabízí řada autorizovaných společností. Cena PENB se podle náročnosti pohybuje od 3 do 6 tis. Kč za rodinný dům.

Můžeme Vám pomoci

Zaměření budovy, zpracování pasportu budovy a PENB

  • Konzultace
  • Zaměření obálky budovy a vnitřních konstrukcí pro výpočet PENB (v případě, že nemáte stavební výkresy) za 3.900 Kč vč. DPH
  • Zpracování pasportu objektu: úplné zaměření a zakreslení skutečného stavu (výstupem je řádná stavební dokumentace) za 9.900 Kč vč. DPH. Výkresy jsou opatřeny kulatým razítkem autorizované osoby. Obdržíte tištěné výkresy i jejich elektronickou verzi na CD.
  • Zpracování PENB autorizovaným energetickým auditorem.
  • Termíny zpracování:
    • zjednodušené zaměření do 7 dnů
    • pasport budovy do 14 dnů
    • PENB do 10 dnů
  • Záruka správnosti/platnosti zaměření, pasportu i PENB.
  • Ceny jsou platné pro jeden objekt (jedno číslo popisné) a konečné bez ohledu na dojezdovou vzdálenost.
[Zpět na začátek]

(4) Komunikace s nezávaznými zájemci

Můžete se spolehnout: drtivá většina lidí, kteří vám po spuštění inzerce zavolají, nebudou skuteční zájemci, ale realitní makléři, kteří by rádi vaši nemovitost prodali svým jménem. Připravte se na jejich finty. Jednou z oblíbených je fingovaná prohlídka. Realitní makléř vám sdělí, že má skutečného zájemce, prohlídka se uskuteční, zájemci se tváří nadšeně, chtějí to. Podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu a ejhle! Zájemci cuknou, vytratí se, a vy máte na krku smlouvu, ze které není úniku. Více zde

Pokud kvůli dotírajícím makléřům nerozšlapete telefon, dříve či později se ozvou i skuteční zájemci o prohlídku nemovitosti. Nepodceňte přípravu na ni!

Byt/dům bude prodejnější, když se u vás bude zájemce dobře cítit. Je jedno, že pak stejně všechno překopá a změní. Rozhodně mějte uklizeno, vyvětráno, rozsviťte stolní lampy pro příjemnou atmosféru, nechejte hrát klidnou a tichou hudbu. Více zde

Každá nemovitost má svého kupce, transakce však záleží na mnoha okolnostech. Pokud se zájemci o prohlídky nehrnou, zamyslete se znovu nad třemi základními věcmi:

  • Máte kvalitně nafoceno?
  • Stanovili jste správnou cenu?
  • Je váš inzerát dostatečně vidět?

Pokud ztrácíte čas prohlídkami a zájemci pak mizí jako pára nad hrncem, může být potíž v ceně, která nekoresponduje s kvalitou nemovitosti. Než přikročíte ke slevám, přemýšlejte, zda inzerujete a mluvíte přesvědčivě. Mnohdy jsou zájemci nalomeni a stačí jediný argument, abyste si plácli.

Musíte vědět, že průměrná doba prodeje nemovitosti je 3–5 měsíců! Nejrychleji se prodávají byty, nejpomaleji pozemky. Rychlost prodeje ovlivňuje lokalita i region. Více zde

Doba 3–5 měsíců je rozhodně dost dlouhá na to, aby vás jednání se zájemci začalo otravovat. Buďte ostražití, abyste z únavy nad nehýbajícím se prodejem nenaletěli mazané realitce. Ta únavě nepodléhá, podstrčit špatnou smlouvu není nijak namáhavý úkon.

Můžeme Vám pomoci
  • Uspořádání vzorové prohlídky. Naučíte se jak zájemce provést, jak vyzdvihnout klady nemovitosti, na co upozornit.
  • Zabezpečená komunikace se zájemci prostřednictvím naší aplikace. Všechny kontakty a termíny spravujete pohodlně z jediného místa. Velmi silná obrana proti realitním makléřům.
  • I to je pracné? Nabízíme telefonickou asistentku. Vyřizuje za vás veškerou telefonickou komunikaci, domlouvá termíny prohlídek, informuje o celém průběhu prodeje. Je vám plně k dispozici v případě jakýchkoliv dotazů.
[Zpět na začátek]

(5) Uzavření smluv s vážným zájemcem

Kupec se našel? No vidíte! Právě teď ale musíte zabrat a dotáhnout prodej do úspěšného konce.

Především bude třeba sepsat kupní smlouvu. Kde ji vzít? Na internetu najdete všechno, že? Tady ale vážně opatrně. Obecné šablony kupních smluv nemohou brát v potaz konkrétní specifika vašeho případy, často neřeší ani ta nejběžnější sporná místa: kdo provede návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí daň z nabytí nemovitosti, atd. Taky jde tak trochu o peníze: Zbavujete se hodnoty za statisíce nebo miliony, a jistě za ně čekáte bezpečnou platbu. Rozhodně proto doporučujeme nechat sepsat kupní smlouvu právníkem.

Proces prodeje se ovšem může táhnout dalších několik týdnů nebo i měsíců, pokud kupec nemá hotovost a na koupi si začne vyřizovat úvěr. Pak se často nepodepisuje kupní smlouva hned. Jak ale zajistit, abyste nevygumovali ostatní zájemce a kupec pak nezměnil názor?

Vhodným nástrojem je rezervační smlouva. V zásadě jde o smlouvu o smlouvě budoucí. Podpisem rezervační smlouvy obě strany potvrdí, že mají o transakci skutečný zájem. Při podpisu smlouvy se obvykle skládá rezervační záloha, která při odstoupení kupujícího propadne ve prospěch prodávajícího. Rezervační smlouva je oboustranná pojistka dobrého konce pro prodejce i kupujícího.

Mluvíme tu o samozřejmě samostatném prodeji. Lze se totiž setkat i s praxí, kdy si propadlý rezervační poplatek nechá realitka a prodejce z něj nemá nic.


Můžeme Vám pomoci
  • Náš právník pro vás zpracuje rezervační a/nebo kupní smlouvu na míru vašemu případu. Odborně připravená smlouva je základem bezpečného obchodu.
[Zpět na začátek]

(6) Návrh na vklad do katastru

Nemovitost patří tomu, kdo je zapsán v katastru nemovitostí. Aby katastrální úřad změnu vlastnictvím k prodávané nemovitosti zaregistroval, musíte mu doručit tzv. návrh na vklad. Ten můžete podat elektronicky ze svého počítače, nebo osobně u katastrálního úřadu místně příslušného lokalitě prodávané nemovitosti. Návrh na vklad podává prodávající. Je třeba znát přesně všechna parcelní čísla, čísla LV a osobní údaje o obou stranách transakce. K návrhu se přikládají kopie kupní smlouvy. Návrh na vklad jedné nemovitosti je zpoplatněn částkou 1.000 Kč, kterou můžete zaplatit u přepážky v hotovosti nebo převodem na základě vystavené faktury.

Pokud během následného řízení objeví katastrální úřad nějaké nesrovnalosti, vyrozumí vás dopisem a řízení pozastaví. To může ovlivnit dohodu o předání kupní částky. Vklad je obvykle proveden do tří týdnů. O ukončeném řízení vás úřad bude informovat písemným vyrozuměním.

Můžeme Vám pomoci
  • Pokud se nechcete trápit s vypracováním návrhu na vkladu do katastru nemovitostí, uděláme to za vás. Budete mít úkol z krku s jistotou, že vše proběhne bez problémů.
[Zpět na začátek]

(7) Úschova kupní ceny

Dům obvykle neprodáváte strýčkovi, ale cizímu člověku. Vy budete chtít, aby vám peníze poslal na účet dřív, než se nemovitosti skutečně zbavíte, on to ale neudělá, dokud se v katastru neuvidí jako její nový vlastník.

Patovou situaci řeší tzv. úschova kupní ceny. Zajistí ji pro vás realitka, právník nebo banka. První dva způsoby nesou větší či menší rizika. Nejbezpečnějším řešením je bankovní úschova, protože za peníze neručí společnost s ručením omezeným ani fyzická osoba, ale slovutná instituce s vklady chráněnými zákonem.

Pokud je kupní cena hrazena z hypotéky, bezpečný tok financí mezi prodávajícím a kupujícím si obvykle pohlídá úvěrující banka. Někdy je ale část kupní ceny hrazena z vlastních prostředků kupujícího. Pak doporučujeme zabezpečit i převod této částky bankovní úschovou.


Můžeme Vám pomoci
  • Zajistíme úschovu kupní ceny v renomované bance za bezkonkurenčně nízký poplatek, který je nezávislý na výši složené částky.
[Zpět na začátek]

(8) Odhad ceny nemovitosti

Pokud se na prodejní ceně s kupujícím dohodnete, nepotřebujete při podpisu kupní smlouvy znalecký odhad. Ten bude potřebovat kupující pro banku či stavební spořitelnu, jestliže chce kupní cenu hradit z úvěru nemovitosti. Na vás je, abyste znalci kupujícího umožnili přístup k nemovitosti.

Odhad ceny nemovitosti dnes už není třeba ani pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí. Pokud ale chcete mít cenu a daň plně pod kontrolou, je dobré si znalecký odhad objednat.


Můžeme Vám pomoci
  • Zajistíme znalecký odhad ceny nemovitosti.
[Zpět na začátek]

(9) Předání bytu/domu

Když je nemovitost v katastru převedena na nového vlastníka a kupní cena uvolněna z úschovy, přijde čas úspěšně prodanou nemovitost novému majiteli předat. Ten po vás může chtít jenom klíče, anebo spoustu dalších dokladů, doufejme, že předem dohodnutých a uvedených v kupní smlouvě: doklady o pojištění domu a dodavatelích energií, projektovou a kolaudační dokumentaci, revizní zprávy apod. V každém případě je velmi vhodné sepsat o předání všech dokumentů i aktuálním stavu předávané nemovitosti přehledný a podrobný předávací protokol.

Můžeme Vám pomoci
[Zpět na začátek]

(10) Vypracování daňového přiznání

Nepříjemnou okolností vašeho příjmu z prodeje nemovitosti je povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Daň činí 4 % z vyměřovacího základu, který je roven kupní ceně, nebo 75 % ceny stanovené finančním úřadem či znalcem – podle toho, která z těchto dvou cen je vyšší. Pro určení vyměřovacího základu daně můžete použít bezplatný výpočet finančního úřadu. Pokud chcete mít výšku daně skutečně pod kontrolou, je vhodné objednat znalecký posudek.

Daň má v budoucnosti přiznávat a platit, jak název napovídá, kupující. Zatím tato povinnost zůstává na bedrech prodávajícího, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.

Daňové přiznání je nutno podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo ke vkladu do katastru.

  • Vklad proveden 15. května, daň je třeba přiznat do 31. srpna.

Vyplnit formulář není příliš pracné, je třeba ale zjistit správný postup, nachystat kopie kupní smlouvy a vyrozumění katastrálního úřadu o vkladu a věnovat tomu potřebný čas.

Můžeme Vám pomoci
  • Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí vypracujeme a podáme za vás.

[Zpět na začátek]

(11) Změna údajů

Nezapomeňte, že prodej obytné nemovitosti bude třeba ohlásit obecní matrice, dodavatelům energií a telekomunikací, poště, daňovému úřadu, bankám apod.

[Zpět na začátek]