+420 702 100 800
Přeskočit navigační odkazyÚvodní stránka > Poradna > Články > Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti

Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti

24.08.2016 14:03

Dům obvykle neprodáváte strýčkovi, ale cizímu člověku. Vy budete chtít, aby vám peníze poslal na účet dřív, než se nemovitosti skutečně zbavíte, on to ale neudělá, dokud se v katastru neuvidí jako její nový vlastník.

Patovou situaci řeší tzv. úschova kupní ceny. Zajistí ji pro vás realitka, právník nebo banka. První dva způsoby nesou větší či menší rizika. Nejbezpečnějším řešením je bankovní úschova, protože za peníze neručí společnost s ručením omezeným ani fyzická osoba, ale slovutná instituce s vklady chráněnými zákonem.
Pokud je kupní cena hrazena z hypotéky, bezpečný tok financí mezi prodávajícím a kupujícím si obvykle pohlídá úvěrující banka. Někdy je ale část kupní ceny hrazena z vlastních prostředků kupujícího. Pak doporučujeme zabezpečit i převod této částky bankovní úschovou.

Můžeme Vám pomoci


Podrobně si o způsobu zaplacení kupní částky můžete přečíst v následujícím článku:

Kupujete nemovitost? Pak nejspíš řešíte, jak zaplatit tak, abyste nedali svoje peníze z ruky příliš brzy, ale ani nezaplatili pozdě. Nabízí se hned několik možností. Platbu peněz v ten správný čas může zajistit realitní kancelář, notář, advokát nebo třeba banka. Poradíme vám, která služba je nejbezpečnější a nejlevnější.

 Jak a kdy zaplatit kupní cenu?

V případě, že si vyberete nemovitost z nabídky některé z realitních kanceláří, bude po vás ta požadovat složení zálohy. Obvykle se jedná o částku 50 000 Kč, ale pochopitelně záleží na hodnotě kupované nemovitosti.

Záloha slouží k tomu, že vaši poptávku realitní kancelář začne považovat za závaznou, nemovitost tedy přestane nabízet jiným potenciálním kupcům a začne připravovat kupní smlouvu. Zaplacení určité zálohy z kupní ceny po vás pravděpodobně bude požadovat i majitel nemovitosti, který prodává dům či byt přímo, bez zprostředkování realitní kanceláří. Zaplacení zálohy je samozřejmě dobré ošetřit uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tak aby v případě realizace koupě byla odečtena z celkové prodejní ceny nemovitosti a současně, abyste ji dostali zpět, pokud se od smlouvy z nějakého podstatného důvodu rozhodnete odstoupit (např. zjistíte-li dodatečně, že na ní vázne nějaká zástava nebo věcné břemeno).

Neplaťte při podpisu kupní smlouvy

Nabytí vlastnictví ovšem není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale vzniká až na základě zápisu práv tzv. vkladem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí má ze zákona na tento úkon lhůtu 30 dnů, ale v Praze, vzhledem k objemu žádostí, může zápis trvat i pět měsíců. Zaplatit kupní cenu v okamžiku podpisu kupní smlouvy a trnout pět měsíců, zda k vyřízení vkladu do katastrů nemovitostí skutečně dojde, skutečně není ideálním řešením. Většina z nás nekupuje nemovitost každý den, často se při nákupu zadluží nebo do koupě investuje celoživotní úspory a vymáhat následně svoje peníze ve vleklých soudních sporech stojí spoustu úsilí, času i peněz.

Rizikovosti platby předem jsou si vědomi nejen kupující, ale také subjekty, které do oblasti prodeje a koupě realit nějakým způsobem vstupují, tzn. realitní kanceláře, advokáti, notáři. Ti při obchodní transakci s nemovitostí vystupují jako třetí (do jisté míry nezávislá) osoba a nabízí úschovu peněz po dobu, než budou splněny podmínky kupní smlouvy (zápisu práv nového majitele).

V praxi to funguje následovně: kupující dočasně složí peníze u třetí osoby na speciální účet a ve prospěch prodávajícího je uvolní až tehdy, kdy je v katastru zapsán jako nový majitel nemovitosti. Ke svěřeným penězům má na základě smlouvy uzavřené mezi kupujícím a prodávajícím přístup pouze oprávněná třetí osoba a nemůže se stát, že by např. kupující bez vědomí prodávajícího peníze z úschovy vyzvedl. Zda za úschovu zaplatí kupující, prodávající nebo se o náklady rozdělí, záleží na jejich vzájemné dohodě. 

Přímý převod peněz nedoporučuje ani Martin Sládek, znalec v oboru oceňování nemovitostí. "Řešení realizace kupní ceny je jakousi pojistkou zdárného ukončení obchodu pro obě smluvní strany," říká Sládek. Podle něj je proto nutné zvolit třetí nezávislou osobu, která splňuje zákonné předpoklady pro zrealizování výplaty kupní ceny v případě splnění všech dohod smluvních stran, nebo bude naopak oprávněna kupní cenu zadržet do doby urovnání případných nedostatků či k vrácení kupní ceny kupujícímu pokud nebude možno obchod zrealizovat.

Platit přímo je rizikové pro obě strany

Platbu bez prostředníka, tedy případ, kdy kupující zaplatí přímo prodávajícímu, opravdu nedoporučujeme. Není výhodná ani pro jednu zúčastněnou stranu, protože vůbec neřeší případná rizika spojená s převodem vlastnictví nemovitosti. Buď zaplatíte příliš brzy a budete trnout, kdy a zda vůbec k zápisu práv do katastru dojde. Nebo, přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny nemovitosti až po zápisu nového majitele do katastru, je v nevýhodě on a na peníze může čekat i několik měsíců.

Co nabízí realitní kanceláře?

Využíváte-li při koupi nemovitosti služeb realitní kancelář, s největší pravděpodobností vám úschovu peněz do splnění podmínek kupní smlouvy nabídne. Realitní kanceláře bývají pro úschovu peněz častým prostředníkem, protože tuto službu poskytují levně nebo v rámci provize a je to nejjednodušší způsob. Ovšem doporučit jej také nemůžeme, realitní kanceláře totiž většinou nemají uzavřené pojištění odpovědnosti za způsobené škody jako mají advokáti nebo notáři. Což znamená, že byste o své peníze mohli např. v případě úpadku realitky snadno přijít. Stejně tak, pokud byste svoji důvěru vložili do neseriózní kanceláře, riskujete, že vaše peníze zpronevěří. I takové případy už se staly.

Notářská a advokátní úschova

Jedná se o bezpečný způsob, kdy notář (či advokát) od kupujícího převezme do dočasné úschovy příslušný finanční obnos a sepíše protokol o notářské úschově (či advokátní úschově). Peníze jsou uloženy na zvláštním bankovním účtu a v případě úmrtí či úpadku notáře jsou peníze klienta odděleny od jeho osobního majetku a nestávají se součástí dědického řízení či exekuce.

V protokolu o úschově by měly být uvedeny:

  • identifikační údaje kupujícího i prodávajícího (včetně způsobu ověření totožnosti),

  • místo a doba převzetí peněz do úschovy,

  • výše složené částky a měna, termín a podmínky výplaty peněz (obvykle po předložení výpisu z katastru nemovitostí na prodávanou nemovitost),

  • číslo bankovního účtu, kam mají být peníze vyplaceny.

Ceny za službu notářské úschovy se řídí vyhláškou ministerstva spravedlnosti 196/2001 Sb. V případě advokátní úschovy je cena stanovena smluvně, její výše je ale s notářskou úschovou srovnatelná. Můžete se, podobně jako v případě realitních kanceláří, setkat s tím, že advokát poskytne tuto službu zdarma v rámci odměny za kompletní služby spojené s vyřízením celého obchodu. Minimální tarifní sazba notáře činí 1 000 Kč a roste procentuálně podle tzv. tarifní hodnoty (kterou je v tomto případě kupní cena nemovitosti). Např. ukládáte-li u notáře 2 milióny korun, zaplatíte 1 200 Kč (1,2 % z prvních 100 000 Kč), 2 400 Kč (0,6 % za dalších 400 000 Kč), 2 000 Kč (0,4 % za dalších 500 000 Kč) a 2 000 Kč (0,2 % za zbývajících 1 000 000 Kč). Celkem tedy 7 600 Kč.

Jaká je nabídka bank?

Další variantou je obrátit se na banku, kde můžete peníze dočasně uložit např. formou tzv. dokumentárního akreditivu, případně vázaného (jistotního) účtu. Tyto produkty fungují na obdobném principu jako notářská či advokátní úschova.

Možnost otevřít si akreditiv nabízí nejen podnikatelům, ale i fyzickým osobám většina velkých českých bank. Otevření běžného účtu u banky většinou není podmínkou, nicméně situace, kdy by příkazce neměl u vystavující banky otevřen účet, je spíše výjimečná. Ovšem vzhledem k administrativní náročnosti a vyšším nákladům, viz níže, je dokumentární akreditiv využíván spíše v případě velkých nemovitostních transakcí.

Cena závisí vždy na délce platnosti akreditivu a jeho specifických podmínkách, nicméně při "ideálním" průběhu (platnost akreditivu do 3 měsíců, beze změn, proplacení "na viděnou", tj. ihned po předložení dokumentů, akreditiv neuplyne nevyužit) může kupující počítat s poplatky za vystavení a proplacení ve výši asi 0,5 % z částky akreditivu. Srovnáme-li tedy stejný objem peněz jako u notáře, tj. částku 2 milióny korun, akreditiv u banky vyjde na asi 10 000 Kč. Nicméně je třeba upozornit, že v transakci je velmi často zapojena i další banka (banka prodávajícího), která si rovněž bude účtovat poplatky v podobné výši. Ty mohou být podle dohody k tíži jedné či druhé strany.

Zdroj: http://www.penize.cz/18224-jak-nejlepe-zaplatit-pri-koupi-nemovitosti

Vy můžete mít kompletní bankovní úschovu ceny  bez ohledu na kupní cenu za 4.890 Kč. Ozvěte se nám.